Стратегии покупки квартир в новостройках для объединения или разделения: как выгодно инвестировать

Введение

Покупка недвижимости в новостройках стала одним из популярных направлений инвестирования и создания комфортного жилья для многих граждан. Особое внимание сейчас уделяется квартирам, которые можно объединить или, наоборот, разделить на несколько самостоятельных помещений. Такая тактика позволяет повысить ликвидность объекта, увеличить потенциальный доход от аренды или перепродажи. В данной статье будут рассмотрены основные стратегии приобретения таких квартир, разъяснен ход действий и даны практические советы для успешных инвестиций.

Почему выбирают квартиры для объединения или разделения

Современный рынок недвижимости показывает интересные тенденции, связанные с трансформацией жилых пространств:

• Рост спроса на индивидуальные квартиры с гибкой планировкой. Люди хотят адаптировать жильё под разные потребности.
• Увеличение инвестиционной привлекательности квартир, которые можно легко разделить на несколько студий или объединить в просторную квартиру.
• Возможность увеличения дохода. Например, разделение одной большой квартиры на несколько маленьких — большая сдача в аренду и быстрый возврат вложений.

По данным исследований рынка, около 35% сделок с новостройками сегодня связаны с перепланировкой объектов под нужды аренды или перепродажи.

Основные стратегии покупки квартир для объединения

Объединение квартир – популярная стратегия для получения просторного жилья или создания апартаментов высокого класса. Для реализации такого плана необходимо учитывать ряд нюансов.

Выбор объектов для объединения

В первую очередь важен выбор квартир, которые граничат друг с другом — соседние помещения на одном или разных этажах (в случае двухуровневых апартаментов).

• Квартиры с одинаковой или схожей высотой потолков.
• Отсутствие капитальных стен между ними (или возможность согласовать их демонтаж).
• Соответствие юридическим требованиям по перепланировке.

Плюсы объединения квартир

• Создание уникального, просторного пространства.
• Рост рыночной стоимости жилья.
• Возможность индивидуального дизайна и планировки.

Минусы и риски

• Сложности с получением разрешений на перепланировку.
• Высокие расходы на ремонт и согласование.
• Потеря части стоимости при продаже, если рынок предполагает спрос на классические квартиры.

Сравнение преимуществ и недостатков объединения квартир

Параметр	Плюсы	Минусы
Пространство	Больше просторной комнаты	Меньше вариантов для последующего разделения
Стоимость	Повышает цену квартиры	Высокие расходы на ремонт
Юридические вопросы	При правильном оформлении полностью легально	Сложности с оформлением перепланировки

Стратегии покупки квартир для разделения

В отличие от объединения, разделение квартиры предполагает, что одна большая квартира делится на несколько меньших. Это крайне выгодно для инвесторов, желающих получить несколько объектов для аренды или продажи.

Выбор квартиры для разделения

• Квартиры с большой площадью (от 70 кв.м и выше).
• Наличие нескольких входных дверей (бонус для самостоятельного входа каждого объекта).
• Планировка, позволяющая организовать несколько автономных жилых зон.
• Здание с удобной инфраструктурой и транспортной доступностью.

Преимущества разделения квартир

• Увеличение количества жилых объектов и потенциального дохода.
• Снижение рисков простой квартиры — сегмент маленьких студий очень востребован.
• Возможность быстрой аренды нескольких помещений вместо одной крупной квартиры.

Недостатки и сложности

• Необходимость технически сложной перепланировки.
• Потенциально сложное согласование с контролирующими органами.
• Возможное уменьшение рыночной стоимости единичных объектов.

Преимущества и недостатки разделения квартир

Параметр	Положительные стороны	Отрицательные стороны
Доход	Рост ежемесячного дохода от аренды	Стоимость перепланировки
Затраты времени	Быстрая окупаемость за счёт разделения	Длительные процессы согласования
Жильё	Гибкость в использовании	Потеря комфортного большого жилья для себя

Правовые аспекты и важные рекомендации

Одним из ключевых этапов является соблюдение юридической базы и правил перепланировки. В России внесение изменений в план недвижимости требует обязательного согласования с государственными и муниципальными органами. Несоблюдение правил может привести к штрафам и предписаниям о восстановлении первоначальной планировки.

• Перед приобретением стоит проверить возможность объединения или разделения по плану дома и Техническому паспорту.
• Рекомендуется консультироваться с профильными юристами и архитекторами с опытом работы в новостройках.
• Наличие документации на каждую квартиру отдельно (владение, технический паспорт, кадастровый номер).
• Обращать внимание на мнение управляющей компании и ТСЖ.

Пример успешной стратегии объединения

Инвестор приобрёл две соседние квартиры в жилом комплексе на первичном рынке площадью по 45 кв.м каждая. После получения всех согласований квартиры были объединены в просторную трёхкомнатную квартиру площадью 90 кв.м. После ремонта и уникального дизайна объект был продан с наценкой в 20%.

Пример разделения квартиры для аренды

Покупка большой квартиры на 85 кв.м в центре города позволила инвестору разделить её на три студии. Каждая из них оборудована отдельным входом и санузлом. После сдачи в аренду общие ежемесячные доходы превысили доход от сдачи одной большой квартиры на 35%.

Таблица: Сравнительный анализ двух стратегий

Критерий	Объединение квартир	Разделение квартир
Инвестиционная цель	Создание просторного элитного жилья	Получение нескольких объектов и доход от аренды
Юридические сложности	Высокие, требуется разрешение на перепланировку	Средние, нужно получить разрешения на деление
Срок окупаемости	Средний от 2 до 5 лет	Быстрый, до 2 лет
Риски	Снижение ликвидности при продаже	Потеря части площади при обустройстве
Необходимые вложения	Высокие на ремонт и согласование	Высокие, в особенности на устройство инженерных коммуникаций

Мнение эксперта

«Для успешной инвестиции в новостройки с целью объединения или разделения квартир критически важно не только учитывать финансовые показатели, но и тщательно прорабатывать юридическую составляющую — без грамотного согласования и планирования ни одна стройка не принесёт ожидаемой прибыли.»

Заключение

Покупка квартир в новостройках с прицелом на объединение или разделение — это эффективный способ адаптировать жилую недвижимость под современные требования рынка и увеличить её рентабельность. Каждая из стратегий имеет свои преимущества и сложности, выбор зависит от целей инвестора, особенностей объекта и условий рынка. Важно подходить к делу комплексно, анализируя юридические, технические и экономические аспекты, чтобы избежать рисков и получить максимальную выгоду.

Основной совет: Всегда работайте с профессионалами — юристами, архитекторами и опытными риелторами. Только комплексный подход обеспечит безопасность и успешность ваших проектов.